一、为什么要限制预购商品住房转让

上海房地产经过近十年来的发展，市场化机制初步形成，统一的市场体系基本确立，已成为本市的支柱产业。当前房地产时常总体上是健康的，但是发展中也出现了一些新情况，突出表现在房价持续上涨，局部地区增幅过快。

为加强本市房地产市场调控，努力实现供求基本平衡，结构基本合理，体系基本完善，有效遏制房价上涨过快。去年以来，市政府采取了加大土地供应的调控力度，优化商品住房的供应结构，完善房地产交易规律，建立房地产市场预警预报机制，健全住房社会保障体系等一系列促进房地产市场持续健康稳定发展的调控措施。这次市政府发布的《决定》是市场经济条件下加强房地产调控的系列政策措施之一。这些综合调控措施的相继出台，有利于抑制房价上涨过快的趋势，有利于促进房地产持续健康稳定发展，防止房地产市场大起大落，让广大市民群众受益。

二、《市政府关于预售商品房转让问题的决定》的政策要点是什么？

市政府出台了《关于预售商品房转让问题的决定》（以下简称《决定》），明确“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。

除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让得，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记。

在2004年4月26日前已办理预售商品住房的预告登记并已签约商品住房预售合同权益转让协议，在2004年5月31日前提前出预售商品住房转让的预告登记申请得，由房地产登记机构按原规定受理。”

政策要点是：

1、               区别商品住房和非居住商品房。预购商品住房，在竣工并取得小产证前不得转让;办公室、商场等预购非居住房屋，在竣工并取得小产证前仍可以转让。

2、               政策执行不是“一刀切”，并留有一定的“缓冲期”。以4月26日为时间界限，在此之前已经办理预售合同预告登记、并签订权益转让书的预购商品住房，在5月31日前仍可办理转让手续；6月1日后交易中心不再受理有关转让手续。

“限制预购商品住房转让政策的示意图”（附后）

三、为贯彻实施市政府《决定》，房地产管理部门将做哪些工作？

为贯彻实施市政府《决定》，市房地资源局已下发了《关于认真贯彻实施<市政府关于预售商品房换让问题的决定>的通知》，明确各级房地产管理部门要根据《决定》的要求，精心组织，加强监管，切实做好《决定》实施的各项衔接工作。

1、              要提高服务意识，优化业务流程，公开办事要求，接受社会监督。严格按照法律、法规和规章规定的时限，及时办理商品房预售许可、住宅交付使用、房地产初始登记和房地产转移登记等手续。

2、              要采取多种形式向广大市民进行政策宣传和引导，组织各房地产开发企业和房地产经纪企业学习《决定》，充分认识实施《决定》的重要意义，提高履行《决定》的自觉性，确保《决定》的顺利实施。

3、              要加强对房地产开发企业和房地产经纪企业的管理；对房地产开发企业、经纪企业以协助预购人修改权益转让书签署日期等方式，规避《决定》的，应及时查处，并将查处的企业违规情况予以公示，列入房地产企业及执业人员的诚信记录。

4、              要认真做好对市场的跟踪分析，切实掌握《决定》实施后的市场发展动态，及时研究市场中出现的新情况和新问题。

5、              区县房地产交易中心将设立专门窗口，安排专职人员，接受市民的政策咨询，受理2004年4月26日前已签订商品房预售合同权益转让书的预购商品住房的预告登记。对于2004年5月31日后，逾期申办预购商品住房转让的预告登记的，房地产交易中心工作人员要在严格执行《决定》的同时，耐心做好解释工作。

四、限制期房转让政策出台后，购房居民要注意哪些事项？

一是在4月26日前已购买预售商品住房、已办理预售商品住房预告登记，并已签订权益转让书（期房转让协议）的居民，应抓紧在5月31日前到房地产交易中心办理预售商品住房转让的预告登记申请，6月1日后，房地产交易中心不再受理有关申请;

二是购房居民应切实执行市政府限制商品住房转让的决定，不要听信个别中介公司采取修改权益转让书签署日期、虚假解除合同等规避限制期房转让政策的做法，这些做法很容易给不法中介有机可乘，引发合同纠纷，最终损害自身的权益。

三是《决定》实施后，居民购买商品住房时，应注意下列情况：

1、                  期房是指尚未竣工，开发商未取得大产证的房屋；现房是指已竣工，并且开发商已取得大产证的房屋；二手房是指小业主已经取得小产证的房屋。

2、                  期房和现房，均要直接到售楼处，向开发商及其委托的代理商购买，不要向“马路”中介或其他预购人购买。

3、                  向中介公司或个人购买的只能是二手房，购买时要查验上家是否已取得小产证，凡未取得小产证的房屋是不能购买的。

上海房屋土地资源管理局

二OO四年四月二十三日